Nové LTV limity od roku 2027: čo by sa mohlo zmeniť?

Upozornenie: ide o návrh opatrenia, nie o účinné pravidlo. Navrhovaná účinnosť je od 1. januára 2027 a konečné znenie sa ešte môže zmeniť.

Národná banka Slovenska 8. júna 2026 spustila pripomienkové konanie k návrhu, ktorý má reagovať na rastúci podiel investičných nákupov nehnuteľností financovaných hypotékou.

Najväčšou zmenou je rozdelenie klientov do troch skupín. Každá skupina by mala mať iný maximálny pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti — LTV.

1. Prvé bývanie pre mladých: LTV do 90 %

Ak majú všetci dlžníci menej ako 35 rokov, nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie, návrh umožňuje financovanie do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Pri nehnuteľnosti s hodnotou 200 000 EUR by to znamenalo hypotéku najviac 180 000 EUR a vlastné zdroje najmenej 20 000 EUR.

2. Tretia a ďalšia nehnuteľnosť: LTV do 70 %

Ak dlžníci spoločne vlastnia najmenej dve rezidenčné nehnuteľnosti a financujú ďalšiu, maximálne LTV sa má znížiť na 70 %. Táto skupina zároveň nemá mať možnosť využiť výnimku do 90 % LTV.

Pri hodnote 200 000 EUR by klient potreboval najmenej 60 000 EUR vlastných zdrojov.

3. Ostatné hypotéky: LTV zostáva 80 %

Pre klientov, ktorí nepatria do prvých dvoch skupín, má zostať základný limit 80 % LTV. Banka bude môcť časť úverov poskytnúť do 90 % LTV, objem tejto výnimky sa však podľa návrhu zníži z 20 % na 5 % nových úverov.

Čo sa počíta ako rezidenčná nehnuteľnosť?

Ide o byty, domy a ďalšie nehnuteľnosti využiteľné na bývanie na Slovensku. Zahraničné nehnuteľnosti sa nemajú skúmať. Pozemok ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa práve financuje, sa podľa návrhu nezapočítavajú.

Vlastníctvo sa má overovať v katastri. Započítať sa má aj spoluvlastnícky podiel, ak dosahuje aspoň 50 %.

Prečo je dobré pripraviť sa vopred?

LTV je iba jedna časť schvaľovania. Banka ďalej posudzuje príjem, existujúce úvery, vek, splátkovú kapacitu a hodnotu zabezpečenia. Regulácia navyše stanovuje iba horný rámec — konkrétna banka môže schváliť nižšie LTV.

Ak plánujete prvé bývanie alebo ďalšiu investičnú nehnuteľnosť, prepočítajte si vopred potrebné vlastné zdroje a viac scenárov financovania. Rozdiel medzi 70 %, 80 % a 90 % LTV môže pri rovnakej nehnuteľnosti predstavovať desiatky tisíc eur.