DTI odpovedá na otázku, aký veľký celkový dlh môže mať domácnosť vzhľadom na čistý ročný príjem. Nehovorí však, aká bude povolená splátka ani koľko percent ceny nehnuteľnosti banka prefinancuje. Je to iba jeden z limitov, ktoré musia vyjsť súčasne.
Čo znamená skratka DTI
DTI je pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu. Ak je overený čistý príjem 1 500 € mesačne, ročný príjem je 18 000 €. Pri základnom limite osem by celkový dlh nemal presiahnuť 144 000 €. Od tejto sumy sa však odpočítajú existujúce úvery a zohľadnia sa aj úverové rámce.
Vzorec pre prvú orientáciu:
priestor na nový úver = povolený násobok × 12 × uznaný mesačný príjem − existujúce dlhy a započítané rámce
Základný násobok osem nemožno používať mechanicky pri každom klientovi. NBS ho vekovo upravuje pri úveroch, ktoré sa splácajú po 65. roku života. Presný limit závisí od veku, splatnosti a podmienok regulácie.
Ako výpočet mení vek a spoludlžník
Pri úvere splatenom po dovŕšení 65 rokov sa od veku 41 rokov základný násobok postupne znižuje. Napríklad pri veku 45 rokov je to 6,75 a pri veku 50 rokov 5,5. Ak sa úver splatí do dovŕšenia 65 rokov, základný násobok môže zostať osem. Výnimky sú obmedzené a nie sú automatickým nárokom.
Pri dvoch žiadateľoch sa limit určuje pre každého zvlášť podľa jeho príjmu, veku a splatnosti. Až potom sa výsledky spočítajú. Preto nemožno pri staršom spoludlžníkovi jednoducho vynásobiť celý spoločný príjem ôsmimi. Pravidlá a veková tabuľka NBS.
Čo všetko sa považuje za dlh
Do DTI vstupuje nový úver aj zostatky existujúcich hypoték, spotrebných úverov, leasingov a ďalších záväzkov, ktoré pravidlá zahŕňajú. Pri kreditných kartách a povolených prečerpaniach sa nezohľadňuje iba aktuálne čerpanie. NBS uvádza aj započítanie 20 % nevyčerpaných limitov.
Príklad: nepoužívaná kreditná karta s rámcom 5 000 € môže do DTI pridať 1 000 € dlhu. Ak ju klient nepotrebuje, formálne zrušenie môže pomôcť viac než nulový zostatok na výpise.
Orientačná tabuľka bez iných dlhov
Pri základnom násobku osem, vekovo nekrátenom limite a bez akýchkoľvek ďalších záväzkov vychádza čisto matematický strop takto:
| Uznaný čistý príjem mesačne | Ročný príjem | Orientačný DTI strop |
|---|---|---|
| 1 000 € | 12 000 € | 96 000 € |
| 1 500 € | 18 000 € | 144 000 € |
| 2 000 € | 24 000 € | 192 000 € |
| 2 500 € | 30 000 € | 240 000 € |
| 3 000 € | 36 000 € | 288 000 € |
Tabuľka nie je ponuka hypotéky. Skutočný limit môže byť nižší pre DSTI, LTV, vek, existujúce dlhy, nižšie uznaný príjem alebo interné pravidlá banky.
Modelový príklad s existujúcimi záväzkami
Dvojica vo veku 32 a 35 rokov má spolu uznaný príjem 2 400 € mesačne. Na oboch v tomto modelovom príklade použijeme násobok osem. Orientačný základný DTI strop je 230 400 €. Zostáva im 18 000 € na spotrebnom úvere a majú dva nevyužité úverové rámce spolu 6 000 €. Pri zjednodušenom započítaní 20 % rámcov predstavujú ďalších 1 200 €. Priestor na nový úver podľa samotného DTI by bol približne 211 200 €.
Aj keby túto sumu DTI dovolil, banka ešte preverí mesačné splátky cez DSTI a hodnotu nehnuteľnosti cez LTV.
Kedy DTI najčastejšie prekvapí
- klient počíta iba novú hypotéku a zabudne na zostatok starého úveru,
- kreditná karta má vysoký limit, hoci sa nepoužíva,
- úver má dlhú splatnosť zasahujúcu do vyššieho veku,
- časť reálneho príjmu banka neuzná alebo nevie nezávisle overiť,
- spoludlžník prináša príjem, ale aj vlastné existujúce dlhy.
Čo robiť, keď DTI nevychádza
Najskôr treba presne pomenovať záväzky v registroch a overiť uznaný príjem. Potom možno zvážiť zrušenie nepotrebných rámcov, doplatenie menšieho úveru, nižšiu požadovanú sumu, viac vlastných zdrojov alebo inú splatnosť. Nie každé riešenie je však ekonomicky správne – klient by nemal minúť celú rezervu iba preto, aby sa zmestil do limitu.
DTI slúži na prvú orientáciu. Finálne rozhodnutie však vzniká až po spoločnom posúdení DTI, DSTI, LTV a pravidiel banky.
Namiesto odhadu si prepočítajte vlastnú situáciu
Všeobecné limity ukážu princíp, ale o vašom výsledku rozhodnú konkrétne príjmy, dlhy, vek, domácnosť, účel a hodnota nehnuteľnosti. V aplikácii Bankári si tieto vstupy spojíte do jedného nezáväzného prepočtu a uvidíte, ktoré možnosti má zmysel riešiť ďalej.
Spočítať si hypotéku podľa vlastných údajov
Prepočet nie je úverovým prísľubom. Konečné podmienky a schválenie vždy potvrdí konkrétna banka.