DSTI sleduje, koľko z disponibilného príjmu domácnosti môžu spotrebovať splátky všetkých úverov. Jeho zmyslom je ponechať domácnosti priestor na bežný život a otestovať, či hypotéku zvládne aj pri vyššej úrokovej sadzbe. Preto výsledok často vychádza prísnejšie než jednoduché pravidlo „splátka do určitého percenta výplaty“.
Z čoho sa DSTI počíta
Najprv sa určí čistý, zdokladovaný a nezávisle overený príjem domácnosti. Od neho sa odpočíta životné minimum na žiadateľa, manžela alebo manželky a vyživované deti. Z takto vypočítaného disponibilného príjmu môžu podľa základného limitu NBS splátky tvoriť najviac 60 %.
Zjednodušený orientačný vzorec:
maximálny súčet splátok = 60 % × (uznaný čistý príjem − životné minimum domácnosti)
Od výsledku treba odpočítať existujúce splátky a započítané zaťaženie úverových rámcov. Presnú sumu životného minima treba vždy aktualizovať podľa dátumu posúdenia a zloženia domácnosti.
Prečo banka testuje vyššiu sadzbu
Pri hypotéke so zostatkovou splatnosťou dlhšou ako osem rokov banka nepočíta iba aktuálnu splátku. NBS vyžaduje aj úrokový šok: sadzba sa zvýši o dva percentuálne body, najviac na 6 %. Do DSTI vstupuje vyššia z reálnej a stresovej splátky.
Ak má klient ponuku 3,7 %, test môže prebehnúť približne pri 5,7 %. Neznamená to, že klient túto sadzbu dnes zaplatí. Je to bezpečnostný test pre prípad budúcej zmeny po skončení fixácie.
Modelový príklad bez sľubu výsledku
Domácnosť má uznaný príjem 2 300 € mesačne. Pre zjednodušený model predpokladajme, že po odpočítaní životného minima zostane 1 550 €. Nejde o aktuálnu zákonnú sumu pre konkrétny počet členov domácnosti. Základný DSTI priestor na všetky splátky je 930 €. Ak už spláca spotrebný úver 180 € a banka započíta 30 € za kreditný rámec, na stresovú splátku novej hypotéky zostáva približne 720 €.
Z tejto sumy ešte nemožno bez ďalších údajov určiť úver. Rozhoduje sadzba použitá v stresovom teste a splatnosť. Výsledok zároveň môže obmedziť DTI alebo LTV.
Čo znižuje maximálnu splátku
- viac členov domácnosti a vyššia suma životného minima,
- spotrebné úvery, leasingy, existujúce hypotéky a výživné,
- kreditné karty a povolené prečerpania,
- príjem, ktorý je nepravidelný alebo ho banka neuzná celý,
- kratšia splatnosť, pri ktorej sa rovnaký dlh spláca rýchlejšie,
- vyššia sadzba a úrokový stres.
Prečo sa výsledky bánk môžu líšiť
Regulačný strop je spoločný rámec, ale banky môžu byť prísnejšie. Odlišne môžu posúdiť stabilitu príjmu, priemer nepravidelných zložiek, niektoré výdavky či maximálnu splatnosť. Výnimky z limitov sú obmedzené a klient na ne nemá nárok. Horná hranica NBS preto nie je garantovaná ponuka.
Ako si vytvoriť rezervu aj mimo bankového výpočtu
Maximálna bankou povolená splátka nemusí byť zároveň bezpečná pre konkrétnu rodinu. Klient by si mal urobiť druhý, osobný stresový test: zvýšiť splátku, pridať bežné výdavky na bývanie, vytvoriť rezervu na opravy a overiť, či mu po všetkom zostáva pravidelný prebytok.
Checklist pred výpočtom
- správne určiť všetkých členov domácnosti,
- uviesť čisté uznané príjmy, nie iba poslednú výplatu,
- zahrnúť všetky dlhy a úverové rámce,
- použiť aktuálne životné minimum,
- počítať so stresovou, nie iba reklamnou splátkou,
- výsledok porovnať s vlastným bezpečným rozpočtom.
DSTI je ochranný limit, nie odporúčanie využiť rozpočet až na maximum. Najlepší výsledok nie je najvyšší možný úver, ale splátka, ktorú domácnosť zvládne aj po bežných životných zmenách.
Výnimky pri úrokovom strese
NBS pri posúdení rozlišuje splatnosť a fixáciu: úrokový šok sa počíta pri nových aj existujúcich úveroch so zostatkovou splatnosťou nad osem rokov. Pri fixácii nad desať rokov stačí testovať nárast o jeden percentuálny bod; pri fixnej sadzbe počas celej splatnosti sa šok nemusí počítať. Používa sa vyššia zo skutočnej a stresovej splátky. Preto nemožno ku každej sadzbe bez rozlíšenia pripočítať rovnakú rezervu.
Zdroje a overenie
Overené 6. septembra 2026. Verejné podmienky konkrétnej banky sú príkladom; nepredstavujú prísľub celého trhu.
Preverte si možnosti financovania
Začať nezáväzným prepočtom v Bankári. Po registrácii s vami bankár preverí údaje a ďalší postup. O podmienkach a schválení úveru rozhoduje banka.